Arsanız var ve bu arsaya ev yapmak istiyorsunuz veya bir arsa bulduğunuz , üzerine konut yaptığını zaman buradan güzel gelir elde edeceğinizi düşünüyorsunuz

Peki bir arsaya kaç tane ev kaç metre kare inşaat alanı yapılabilir?

İnşaat konusu herkese hitap etmese de konuyla alakalı olabilen bazı kullanıcılarımız veya bu işi yapan insanlar arsa alıp inşaatını kendileri yapmak istemektedir. Böylece bazen kendileri oturmak için bazense yaptıkları bir evi satarak gelir elde etmek ve kar etmek için inşaata da kendileri yapmaktadır.

Ben bu konu özelinde inşaat işine, çok fazla bilinmeyenler tarafından girilmemesi gerektiğini düşünüyorum. Ya bir partner bulun veyahut arsanızı satın, inşaat işinde olan birisi bu iş yapsın. Çünkü inşaatta çok farklı problemler ile karşılaşabilirsiniz. Bu işte tanımadığınız bir çok insanla muhatap olmak zorunda kalırsınız . Eğer doğru bir proje yapmazsanız, bazen o kadar kullanılmaz bir hale getirirsiniz ki elinizdeki projenin veyahut inşaatın kötü olmasından dolayı sonrasında sadece arsa fiyatına bile burayı satmanız gerekebilir.

Böylece üzerine yapmış olduğunuz inşaat maliyeti de cebinizden çıkmış olacaktır.

Arsama kendim mi inşaat yapayım yoksa arsa olarak mı satayım?

Yani bir arsaya inşaat başlamadan önce çok iyi analiz yapılması gerekmektedir. O bölgenin ihtiyaçları nelerdir hangi malzemeler kullanılmalıdır , gerçekte inşaatın maliyeti nedir, siz inşaat yaptığınız zaman piyasadaki satış tutarı sizi tatmin edecek midir…

Bu konuları detaylıca araştırmanız gerekir çünkü inşaat yapılmış bir yerin satılması arsanın satılmasına göre daha uzun süreç gerektiriyor vd daha zordur çünkü artık geri dönüş yoktur

Arsama inşaat yaptırırken nelere dikkat etmem gerekir?

İnşaatı kendinizi yapıyor olsanız bile çalışacağınız müteahhit veyahut ustayı çok iyi seçmeniz lazım. Hangi beton kullanılacak, nasıl işçilik uygulanacak, iç mimarisi ve dış mimarisi nasıl olacak, bütün detayları iyice konuşmanız lazım. Ben bu süreçte esasen güzel bir sözleşmenin yapılması gerektiğini düşünüyorum. Bu sözleşme hem arsa sahibini hem de inşaat yapan kişi veya firmayı bağlayacak ve tarafları garanti altına alacak bir sözleşme olmalıdır.

Bu söyleşmede tabii ki inşaatın bitme zamanı ve diğer bütün detaylar yazılmalıdır.

Peki arzunuza kaç tane konut yapılabilir?

Bu sorunun cevabını bulabilmek için en doğru yol öncelikle belediyeyi gidilmesidir. Çünkü elinizde olan tapu eski olabilir ve oradaki planlamalar veya değerler güncel olmayabilir. Bunu ancak internet ortamında belediyelerin sitesinden rahatlıkla ulaşabilirsiniz. Ama benim tavsiyem direk belediyeye giderek öğrenmeniz.

Arsaya kaç konut yapılabileceği hakkında öğrenmeniz gereken bir çok detay var ama en önemli olan üç tanedir. Bunlardan birincisi KAKS denilen,piyasada “emsal” olarak da bilinen değerdir. İkincisi TAKS olarak yazılır ve katsayı alanına gösterir . Üçüncüsü ise H yani yükseklik anlamına gelmektedir.

Konunun daha iyi anlaşılabilmesi için yuvarlak rakamlarla bir örnek vermeye çalışacağım. Mesela arsamızın 1000 metrekare olduğunu düşünelim. Kaks yani emsal değeri 0,50 ise bu arsaya ancak 1000m x 0,60 = 600 metre karelik inşaat yapılabilir yani bütün katlarda ki toplam kapalı alan metrekaresi 600 dür. Bu değere çatı( yani teras ) ve bodrum dahil değildir

Peki binanız kaç metre kare oturumlu olacak?

Yani her bir kat toplamda kaç metre kare olacak. İşte bu değeri de size TAKS değeri verir. Bu rakam size binanın oturum alanına verir. Mesela binanızın oturum alanı 0.20 ise 1000 metre² arsanız olduğunu düşündüğünüzde binanızın oturumu 200 metre karedir yani inşaat alanınız ( her katınız 200 metre karedir. 200 metre kareye siz iki tane 90 metre karelik veyahut 3 tane 65 metre² lik daire yapabilirsiniz

Aynı tapuda kat yüksekliği katsayısı veyahut yükseklik değerini de üç kat düşünelim. Yani bu 9.50 metre anlamına gelmektedir. Tapuda her kat 3 metre olarak değerlendirilir. 9.50 yazması demek , üç katlı bir bina yapılabileceği anlamına gelmektedir . Biraz önceki örnekteki gibi binamızın oturumu 200 metre² ise ve bize izin verilen 9.50 yani üç kat ise siz her katta 3 × 200 metre = 600 metre² lik bir inşaat yapabilirsiniz

Her katta iki daire olduğunu düşünelim. (her biri 90 metrekare)

Bu da 2 daire x 3 kat = 6 daire anlamına gelmektedir. Genellikle tabii ki bu 6 dairenin üst katlarda olanları dubleks yani teraslı olarak yapılmakta .

Burada tabii ki bir etken daha var. Bu etken genellikle arsayı alırken dikkat etmeniz gereken bir etkendir. Arsada kot yani eğim varsa orada size fazladan bir kat-iki kat kazanma durumu ortaya çıkabilir. Kotunuz ne kadar yüksekse yani arsamızın bir tarafı ile diğer tarafındaki yükseklik farkıne kadar fazla ise bu arsaya bir kat daha konut yapabilirsiniz. Yine en doğru şekilde belediyedeki gerekli birimlerden öğrenebilirsiniz. Size arsanızın tam olarak kaç metre kutu olduğunu buraya buraya 1 kat yapılıp yapılamayacağını belediye gittiğinizde söyleyeceklerdir

Arsanız var ve değerlendirmek bunu inşaat olarak yaparak satmak mı istiyorsunuz?

Arsanız var ve değerlendirmek bunu inşaat olarak yaparak satmak mı istiyorsunuz konu ile ilgili bizimle irtibata geçerseniz profesyonel anlamda proje, inşaat ve gayrimenkul danışmanlığı hizmeti vererek size bu konuda yardımcı olabilir ve yol gösterebiliriz.

Makale: Fatih Demir