İmarlı bir arsanız varsa cebinizden hiç nakit çıkmadan mülkünüzü yüksek değerli müstakil villalara dönüştürmenin en akılcı yolu Arsa Payı (Kat) Karşılığı Villa Yapımı modelidir. Ancak eksik hazırlanmış bir sözleşme arsa sahibini yıllarca süren yarım kalmış şantiyelerle karşı karşıya bırakabilir. Mimar İdris YAĞMAHAN ve SerVilla hukuk/proje ekibi olarak kat karşılığı villa sözleşmelerinde arsa sahibini %100 koruyan 10 altın kuralı derledik.
1. Sözleşme Mutlaka Noterde “Düzenleme Şeklinde” Yapılmalıdır
Adi yazılı (ofiste imzalanan) kat karşılığı sözleşmeleri Türk Medeni Kanunu’na göre geçersizdir. Sözleşme mutlaka Noter huzurunda Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi olarak imzalanmalı ve tapuya şerh edilmelidir.
2. Peşin Arsa Tapusu Devri Yerine “Kademeli Hak Ediş Tapu Devri”
İnşaat başlamadan müteahhide tüm tapular devredilmemelidir. Tapu devirleri; temel + karkas bitimi, çatı ve dış cephe kapanması, ince işçiliklerin tamamlanması ve iskân (yapı kullanma izin belgesi) alınması gibi somut şantiye ilerleme oranlarına bağlanmalıdır.
3. Eşit A+ Malzeme ve Marka Teknik Şartnamesi
“Birinci sınıf malzeme kullanılacaktır” gibi muğlak ifadeler hukuki uyuşmazlık doğurur. Sözleşme ekindeki teknik şartnamede; müteahhidin kendine alacağı villalar ile arsa sahibine teslim edeceği villalarda kullanılacak seramik, vitrifiye, doğrama, yalıtım ve çatı markaları model koduna kadar birebir aynı yazılmalıdır.
4. Net Teslim Süresi ve Gecikme Cezası
Yapı ruhsatı alım süresi ile ruhsat tarihinden itibaren anahtar teslim ve iskân süresi net takvim günü olarak yazılmalı; mücbir sebepler dışındaki gecikmeler için aylık emsal kira/gecikme tazminatı tanımlanmalıdır. Hafif çelik villa projelerinde 60–90 iş günü gibi çok hızlı üretim avantajı bu riski minimuma indirir.
5. Vaziyet Planı ve Şerefiye (Konum) Paylaşımı
Hangi bağımsız villanın arsa sahibine, hangisinin yükleniciye ait olacağı sözleşme ekindeki imzalı vaziyet planı ve mimari kat planı üzerinde numaralandırılarak kesinleştirilmelidir.
6. SGK Primleri, Vergi, Harç ve İş Güvenliği Sorumluluğu
Şantiyedeki tüm iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri, SGK primleri, yapı denetim bedelleri ve ruhsat harçlarının kime ait olduğu açıkça yazılmalı; arsa sahibine rücu edilemeyeceği kayıt altına alınmalıdır.
Arsanızın kat karşılığı villa yapımına uygun olup olmadığını öğrenmek ve ücretsiz TAKS/KAKS paylaşım fizibilitesi almak için Kat Karşılığı Villa Yapımı sayfamızdan Ada/Parsel bilgilerinizi doğrudan Mimar İdris YAĞMAHAN ekibine iletebilirsiniz.
